拆迁补偿中的涉税分析及税务筹划要点

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我国城市化进程在不断的加快，许多的企业也在面临着拆迁。因为拆迁会影响企业生产经营等事项，拆迁本身就会给企业带来很大的风险，甚至导致企业的倒闭破产。根据国家的相关规定，企业的拆迁是需要缴纳企业拆迁补偿、安置补偿费用等税的，那么要想企业尽量少的受到拆迁的影响，处理好企业的拆迁税就成为至关重要的事情了。那么企业拆迁缴税有哪些要求？了解这些知识让企业在拆迁中更好的生存，还能避免出现重复征税或者逃税的情况！拆迁补偿税务处理是很关键的！我国国家税务局曾经指出了企业由于政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项。主要是搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等要单独进行税务管理和核算。至于不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理。那什么是政策性搬迁呢？
政策性拆迁是指按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院2011年第590号令）的规定，由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：
1、国防和外交的需要；2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5、由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。除了以上政策性拆迁外，其他的均属于商业性拆迁。

假如A企业计划开发一个项目，该项目属于旧城改造，而拆迁是属于政策性拆迁，那么对于收到的拆迁补偿，拆迁和被拆迁双方该如何处理税务问题呢？
一、被拆迁方
　　1、增值税：取得现金补偿及物业补偿均免征增值税。
　　依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定：土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
　　2、土地增值税：取得的现金补偿及物业补偿均免征土地增值税。
　　依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条：“条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
　　因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
　　符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”
　　3、所得税：自然人与法人应区别对待
　　（1）对自然人而言，免征个人所得税　　依据：国税函[1998]428号《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》“按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。”　　然而实务中，常出现超标准的拆迁补偿支出，如对钉子户补偿、超面积的补偿，对于超出标准的部分是否也同样适用上述免征个人所得税要求呢？各地税务机关也有不同理解。
　　（2）对法人而言，如拆迁属政策性拆迁，则适用国家税务总局公告2012年第40号、国家税务总局公告2013年11号相关规定：取得的搬迁补偿收入，不立即作为当年度的应税收入征税，而是在搬迁周期内，扣除搬迁支出后统一核算；给予企最长五年的搬迁期限；以及企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，搬迁期间从法定亏损结转年限中减除等相关优惠政策。二、拆迁方（开发商）

首先了解，支付的拆迁补偿应取得哪些原始凭证才能计入成本？

　　根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规定>的通知》（国税发[2009]91号）第二十二条第三项规定，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：拆迁补偿合同或协议；被拆迁人的身份证复印件；被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；其他相关资料。

　　对于现金补偿，直接计入拆除补偿费，在税前扣除。

　　对于物业补偿，应按照以下原则处理：

　　1、增值税

　　视同销售缴纳增值税，同时计入拆迁补偿费在销售额前扣除。

　　2、土地增值税

　　项目实施主体用建造的本项目房地产补偿（安置）回迁户的，补偿（安置）用房视同销售缴纳土地增值税。

　　根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条关于拆迁安置土地增值税计算问题规定：

　　房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

　　对房地产开发企业支付给被拆迁居民或单位的补差价款，计入拆迁补偿费；对被拆迁居民或单位支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。扣除价可按开发商支付房产的公允价值确定。开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　3、企业所得税

　　项目开发主体以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售计入企业所得税应税收入，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时计入企业所得税应计开发成本。

还有政策性搬迁开始及完成年度怎样确定呢?

开始年度：企业应当自搬迁开始年度，至次年5月31日前，向主管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料，包括：

（一）政府搬迁文件或公告；

（二）搬迁重置总体规划；

（三）拆迁补偿协议；

（四）资产处置计划；

（五）其他与搬迁相关的事项。

逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理。

提示  

（1）企业应于实际搬迁开始年度向主管税务机关进行政策性搬迁备案，所谓搬迁开始，是指搬迁协议中约定的搬迁开始日或者满足了搬迁的基本条件并开始实施的搬迁之日，并非搬迁协议签订日或者实际收到搬迁补偿款的日期。

（2）企业边搬迁、边生产的，搬迁年度应该从实际开始搬迁的年度计算。

完成年度：根据国家税务总局公告2012年第40号规定，下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：

一是从搬迁开始，5年内(包括搬迁当年度)任何一年完成搬迁的。

二是从搬迁开始，搬迁时间满5年(包括搬迁当年度)的年度。

企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：

一是搬迁规划已基本完成；

二是当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。

提示 

（1）上述规划搬迁前年度指搬迁开始年度的前一个纳税年度。

（2）也就是说企业搬迁汇算年度最多5年，如果5年尚未完成搬迁的，第5年也作为税收上的搬迁完成年度看待。

   结   论实务中，拆迁补偿通常涉及面广、事项复杂，特别是前期不同的合作开发模式下形成的不同补偿方式，对企业的税负都会造成极大影响。因此，企业在参与旧城改造项目过程中，事前的税负筹划至关重要，甚至直接影响到项目的最终成功与否。

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